房产策划

焦点丨跌出拿地第一宝座，万科策略性去杠杆

时间：2020-12-14 22:10:53 作者：临沂民生网

“

今年1~11月，万科以1050亿元的拿地金额位列第三，比第一名碧桂园少221亿元。“房住不炒”和房地产融资“三条红线”逻辑之下，稳健、均衡发展和综合竞争力是万科的新选择，也是头部房企的集体必选。

高拯坤/发自北京
业绩没有明显缩水，但是，万科今年投入拿地的资金出现了大幅减少，这背后有“去杠杆”的压力，也有丰富的土地储备底气。据测算，万科的在建和规划项目能满足其未来3~4年销售需求。
今年1~11月，万科拿地资金为1050亿元，拿地面积为1463万平方米，远低于去年同期。在头部房企排名中，万科今年名次较去年出现下降。
万科最近一次拿地是12月10日，经过306轮竞价、溢价率30.03%，以上限价格11.47亿元竞得温州一宗土地。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，万科拿地金额下降是经营策略上的考虑，并不一定是坏事。业内分析人士建议，万科未来仍要坚持量入为出的态度，聚焦核心城市和城市群，把握区域分化带来的结构性机遇。
━━━━拿地金锐减
中指研究院发布的全国房地产企业拿地排行榜显示，今年1~11月，万科以1050亿元的拿地金额位列第三，比第一名碧桂园少221亿元；以1463万平方米的拿地面积位列第六，低于第一名碧桂园2320万平方米。
与这份数据形成鲜明对比的是，在中指研究院发布的2019年全国房地产企业拿地排行榜中，万科以全年1610亿元位居第一，高出第二名碧桂园307亿元；以2996万平方米的拿地面积位列第三，低于第一名碧桂园1257万平方米。
不出意外的情况下，万科想要在今年最后一个月重新冲击拿地金额榜首，或是超越去年数据，几乎是不可能完成的事。
受此影响，万科的新增货值同样较去年出现萎缩。中指研究院数据显示，今年1~11月，万科全口径新增货值3627亿元，权益新增货值2370亿元，在头部房企中排名第五。
坚持量入为出的万科，今年似乎并没有按计划拿地。万科执行副总裁、首席运营官张旭曾说：万科从来没有非常固定的经营目标和计划，每个季度会调整一次。万科拿地是根据收了多少钱回来才能拿多少地，所以也没有固定的拿地计划。
在业绩方面，万科发布的销售简报显示，其11月份实现合同销售面积394.4万平方米，合同销售金额575.4亿元，分别同比增长8.2%和5.5%。整体来看，今年1~11月，万科累计实现合同销售面积4025.3万平方米，合同销售金额6026.1亿元，分别同比增长8.87%和5.07%。
需要强调的是，上述销售数据已经接近万科2019年全年的销售额，即合同销售面积4112.2万平方米，合同销售金额6308.4亿元。按照万科今年11月份的销售情况来看，全年业绩达到或超越2019年并非难事。
━━━━调结构加仓中西部
今年进入第三季度后，万科的销售和拿地节奏出现明显加速。
统计显示，第三季度，万科累计获取项目64个，新增建筑面积1216.9万平方米，拿地总价776.85亿元。
11月份，万科就在佛山、南京、南通等地获取了18个新项目，新增建筑面积376.6万平方米，同比增长79.3%，环比增长82.6%，拿地总价205.1亿元，同比增长162.0%，环比增长19.2%。
最近一次拿地是12月10日，万科旗下一子公司经过306轮竞价，溢价率30.03%，以上限价格11.47亿元竞得温州经开区民营经济科技产业基地的一宗地，楼面价5982元/平方米，竞报政策性住房（人才住房）面积50600平方米。
年底拿地加速的同时，万科对区域的选择也发生轻微变化。中指研究院数据显示，在区域选择上，万科更青睐长三角地区，今年1~11月，万科在该区域的拿地金额为505亿元，拿地面积为381万平方米；其次是粤港澳大湾区，万科在该区域的拿地金额为199亿元，拿地面积为179万平方米。在具体城市上，万科对杭州情有独钟，拿地金额为86亿元；其次是南京，拿地金额为57亿元。
不难发现，今年以来万科在环渤海和中西部地区的投资力度并不大，例如在北京，万科今年1~11月并没有任何拿地记录。正因此，临近年底万科调仓意图变得愈发明显。
华西证券的报告显示，11月份，万科在二线和三四线城市的拿地面积占比分别为51%和49%，重点布局核心高能级城市；从区域分布来看，万科在长三角、京津冀、珠三角和中西部地区的拿地面积占比分别为24%、13%、9%和54%，加仓布局中西部地区。
中指研究院企业研究总监李建桥表示，“2020年万科重点布局一二线城市，强调保持合理的土地储备规模与结构。”对于万科今后的投资，他建议，还是要保持量入为出的态度，聚焦核心城市和城市群，把握区域分化带来的结构性机遇。
━━━━加速“去杠杆”
对于万科今年的拿地策略。李建桥认为：“万科今年以来销售业绩增长平稳，在投资方面秉持稳健审慎的投资策略，在确保成本合理的前提下发掘各类潜在的投资机会。”
谈及万科的土地储备情况时，李建桥显得十分乐观，他表示：“虽然谨慎投资导致万科的拿地金额和拿地销售比均有所下降，但就万科目前的土地储备情况来看，足以支撑未来发展。”
万科2020年中报显示，在建项目和规划中项目的总建筑面积超过1.5亿平方米，按照2019年的销售面积4112.2万平方米推算，能满足其未来3~4年销售需求。
截至2020年三季度末，万科净负债率为28.51%，较2019年底下降6.15个百分点，达到监管要求；现金短债比为1.97，较2019年底上升23.71个百分点，达到监管要求；扣除预收账款的资产负债率为74.2%，较2019年底下降2.31个百分点，略超监管红线。
这说明，万科房地产销售同比持续正增长，拿地风格偏向谨慎，竣工结转明显加快，扣除预收账款的资产负债率持续走低，去杠杆进程加快。
李宇嘉表示，今年下半年资管新规“三道红线”出台后，几乎所有头部房企都放缓了拿地节奏。因为包括万科在内很多都踩了“红线”，在“杠杆”方面受到了冲击。
“万科拿地金额下降是经营策略上的考虑，不一定是坏事。”李宇嘉认为，放缓拿地意味着企业有更多精力去开发储备土地，能够更快地转化为现金流销售，然后再去拿地，实现更为良性的循环，从而提高企业的经营效益。
针对上述问题，以及未来的经营策略，记者联系了万科方面，截至发稿对方未作回应。毋庸置疑的是，存量竞争时代考验企业综合实力，行业巨大体量为企业提供大量发展机会，作为行业“领头羊”的万科，一举一动都备受关注。